Επαγγελματική μίσθωση: Λήγει το συμβόλαιο, ποια είναι τα επόμενα βήματα;

Με τη λήξη της διάρκειας της μίσθωσης, υπάρχουν συγκεκριμένες δυνατότητες για τον εκμισθωτή και τον μισθωτή, ανάλογα με το αν πρόκειται για μίσθωση πριν ή μετά το 2014.

Με τον ν. 4242/2014 άλλαξαν σχεδόν τα πάντα στις εμπορικές μισθώσεις, με το καθεστώς πλέον για τον μισθωτή να είναι λιγότερο ευνοϊκό. Ωστόσο, υπάρχουν ακόμα σε ισχύ επαγγελματικές μισθώσεις που υπάγονται στο προηγούμενο νομικό πλαίσιο (το π.δ. 34/1995), κάτι που αλλάζει και τον τρόπο αντιμετώπισης της λήξης της μίσθωσης.

Συγκεκριμένα, οι μισθώσεις που συνάφθηκαν για πρώτη φορά, παρατάθηκαν ή ανανεώθηκαν ρητώς ή σιωπηρώς πριν τις 28/2/2014 θεωρούνται παλαιές μισθώσεις και υπάγονται (αν και όχι εξ ολοκλήρου) στις διατάξεις του π.δ. 34/1995.

Αντίθετα, οι διατάξεις που συνάφθηκαν ή ανανεώθηκαν μετά τις 28/2/2014 υπάγονται στο άρθρο 13 του ν. 4242/2014, κάτι που επηρεάζει και το χρονικό σημείο της λήξης τους.

Τι ισχύει για τη διάρκεια των παλαιών μισθώσεων

Στις παλαιές μισθώσεις, η διάρκεια οριζόταν ως 12 έτη. Αυτό πρακτικά σήμαινε ότι η μίσθωση ίσχυε οπωσδήποτε για 12 έτη, ακόμα και αν συμβατικά είχε οριστεί κάποια άλλη μικρότερη διάρκεια.

Συνεπώς, υφίστανται ακόμα αρκετές επαγγελματικές μισθώσεις που υπάγονται στο προηγούμενο καθεστώς και αυτές επωφελούνται από την αυξημένη διάρκεια των 12 ετών.

Για παράδειγμα, αν μία επαγγελματική μίσθωση συνάφθηκε στις 20/12/2013 για 11 χρόνια, κανονικά θα έπρεπε τώρα να λήγει. Ωστόσο, επειδή υπάγεται στο παλαιό καθεστώς, επωφελείται από την υποχρεωτική διάρκεια των 12 ετών και θα λήξει στις 20/12/2025.

Κατά τα λοιπά, μετά τον νόμο του 2014, όλες οι μισθώσεις, ανεξάρτητα από το πότε συνάφθηκαν, υπάγονται πλέον στο νέο καθεστώς όσον αφορά στη διαδικασία της καταγγελίας και τις υποχρεώσεις αποζημίωσης, ένα καθεστώς το οποίο ομολογουμένως είναι πιο ευνοϊκό για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Τι ισχύει για τη διάρκεια των νέων μισθώσεων

Για τις νέες μισθώσεις, δηλαδή για όσες συνάφθηκαν μετά τις 28/2/2014, ισχύει νόμιμη διάρκεια 3 ετών, όπως και στις αστικές μισθώσεις. Δηλαδή, κάθε μίσθωση θεωρείται ότι έχει διάρκεια 3 ετών, ακόμα και αν στο μισθωτήριο συμβόλαιο αναγράφεται μικρότερη διάρκεια.

Συνεπώς, μια νέα επαγγελματική μίσθωση λήγει είτε στα 3 έτη είτε αργότερα, εφόσον συμβατικά έχει συμφωνηθεί μεγαλύτερη διάρκεια.

Ωστόσο, εφόσον ο μισθωτής παραμείνει στο ακίνητο και ο ιδιοκτήτης δεν αντιτίθεται, η μίσθωση μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου.

Διαδικασία κατά τη λήξη της μίσθωσης

Ο νόμος πλέον ορίζει ότι η μίσθωση λήγει μετά τη διάρκεια του συμφωνημένου ή νόμιμου (12 ή 3 έτη) χρόνου. Δεν ισχύει, δηλαδή, πλέον ότι η μίσθωση παρατείνεται αυτόματα και ότι ο εκμισθωτής πρέπει να δικαιολογήσει τους λόγους που την τερματίζει.

Όμως, εδώ απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή για τους ιδιοκτήτες που δεν θέλουν να συνεχίσουν τη μίσθωση. Το γεγονός ότι η μίσθωση λήγει μετά την πάροδο της διάρκειάς της δεν αποκλείει το ενδεχόμενο αυτή να μετατραπεί σε αορίστου χρόνου, αν ο μισθωτής παραμένει στο ακίνητο.

Αν συμβεί αυτό, ακολουθείται η διαδικασία για την καταγγελία μισθώσεων αορίστου χρόνου: Θα πρέπει να γίνει έγγραφη καταγγελία της σύμβασης (με εξώδικο), όμως υποχρεωτικά θα πρέπει να δοθεί στον μισθωτή προθεσμία 3 μηνών, για να εγκαταλείψει το ακίνητο.

Για να μη συμβεί αυτό και να μη μετατραπεί η επαγγελματική μίσθωση σε αορίστου χρόνου, δύο λύσεις υπάρχουν. Είτε να έχει εξαρχής αναγραφεί στο μισθωτήριο ότι η μίσθωση δεν μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου με την παραμονή του μισθωτή στο ακίνητο. Εφόσον υπάρχει αυτή η ρήτρα, με τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να εγκαταλείψει το ακίνητο, ακόμα και αν ο εκμισθωτής δεν του επιδώσει κανένα έγγραφο.

Είτε πριν τη λήξη της μίσθωσης να αποσταλεί από τον εκμισθωτή στον μισθωτή έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (εξώδικο) που τον ενημερώνει ότι η μίσθωση λύεται με τη λήξη της διάρκειάς της και δεν μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου.

Αναφορικά με το δικαίωμα αποζημίωσης εκ μέρους του μισθωτή, αυτό καταργείται. Πλέον με τον νέο νόμο ο ιδιοκτήτης δεν οφείλει με τη λήξη της μίσθωσης αποζημίωση για την άυλη εμπορική αξία (αέρας).

Τι ισχύει με την αύξηση του ενοικίου

Εφόσον η μίσθωση έχει λήξει, ο μισθωτής δεν έχει καμία προστασία ενάντια σε πιθανή αύξηση ενοικίου από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Πλέον, η νέα συμφωνία υπάγεται στους νόμους της ελεύθερης αγοράς, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις διαπραγματεύσεις μεταξύ των μερών.

Άλλο ζήτημα είναι η αναπροσαρμογή του ενοικίου. Εδώ και δύο χρόνια ισχύει το πλαφόν του 3% στην αναπροσαρμογή του ενοικίου, δηλαδή σε ενδεχόμενη αύξηση που μπορεί να γίνει όσο διαρκεί η μίσθωση. Η αναπροσαρμογή πρόκειται για μηχανισμό που προστατεύει τα μέρη από τυχόν ακραίες μεταβολές των συνθηκών, οπότε, για να μη γίνει δυσβάσταχτη η συνέχιση της μίσθωσης για το ένα από τα δύο μέρη, μπορεί να ζητηθεί η αναπροσαρμογή του μισθώματος.

Επίσης, συχνά προβλέπεται σε μισθωτήρια συμβόλαια ότι το μίσθωμα θα αναπροσαρμοστεί με ελεύθερη συμφωνία των μερών ή σε συγκεκριμένο ποσοστό κατά τη διάρκεια της μίσθωσης (π.χ. θα αναπροσαρμόζεται ετησίως).

Σε αυτές τις περιπτώσεις ο νόμος ορίζει ότι η αναπροσαρμογή δεν μπορεί να ξεπερνά το 3%. Αυτό, όμως, δεν ισχύει για μισθώσεις που λήγουν, οπότε ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα ελεύθερης διαπραγμάτευσης για το ύψος του μισθώματος. Άλλωστε, το πλαφόν είναι μια διάταξη που προστατεύει τον μισθωτή. Αν ίσχυε και σε μισθώσεις που λήγουν, τότε θα ήταν πιο συμφέρον για τον ιδιοκτήτη να εξώσει τον μισθωτή και να διαπραγματευτεί στη συνέχεια ελεύθερα με νέο μισθωτή το ενοίκιο, ώστε να αποφύγει το πλαφόν.

Αυτό, φυσικά, δεν έχει νόημα να συμβαίνει, οπότε με τη λήξη της μίσθωσης δεν υπάρχει κάποια προστασία για τον μισθωτή, ο οποίος διαπραγματεύεται ελεύθερα με τον ιδιοκτήτη τη συνέχιση της σύμβασης.

​

Με τη λήξη της διάρκειας της μίσθωσης, υπάρχουν συγκεκριμένες δυνατότητες για τον εκμισθωτή και τον μισθωτή, ανάλογα με το αν πρόκειται για μίσθωση πριν ή μετά το 2014.

Με τον ν. 4242/2014 άλλαξαν σχεδόν τα πάντα στις εμπορικές μισθώσεις, με το καθεστώς πλέον για τον μισθωτή να είναι λιγότερο ευνοϊκό. Ωστόσο, υπάρχουν ακόμα σε ισχύ επαγγελματικές μισθώσεις που υπάγονται στο προηγούμενο νομικό πλαίσιο (το π.δ. 34/1995), κάτι που αλλάζει και τον τρόπο αντιμετώπισης της λήξης της μίσθωσης.

Συγκεκριμένα, οι μισθώσεις που συνάφθηκαν για πρώτη φορά, παρατάθηκαν ή ανανεώθηκαν ρητώς ή σιωπηρώς πριν τις 28/2/2014 θεωρούνται παλαιές μισθώσεις και υπάγονται (αν και όχι εξ ολοκλήρου) στις διατάξεις του π.δ. 34/1995.

Αντίθετα, οι διατάξεις που συνάφθηκαν ή ανανεώθηκαν μετά τις 28/2/2014 υπάγονται στο άρθρο 13 του ν. 4242/2014, κάτι που επηρεάζει και το χρονικό σημείο της λήξης τους.

Τι ισχύει για τη διάρκεια των παλαιών μισθώσεων

Στις παλαιές μισθώσεις, η διάρκεια οριζόταν ως 12 έτη. Αυτό πρακτικά σήμαινε ότι η μίσθωση ίσχυε οπωσδήποτε για 12 έτη, ακόμα και αν συμβατικά είχε οριστεί κάποια άλλη μικρότερη διάρκεια.

Συνεπώς, υφίστανται ακόμα αρκετές επαγγελματικές μισθώσεις που υπάγονται στο προηγούμενο καθεστώς και αυτές επωφελούνται από την αυξημένη διάρκεια των 12 ετών.

Για παράδειγμα, αν μία επαγγελματική μίσθωση συνάφθηκε στις 20/12/2013 για 11 χρόνια, κανονικά θα έπρεπε τώρα να λήγει. Ωστόσο, επειδή υπάγεται στο παλαιό καθεστώς, επωφελείται από την υποχρεωτική διάρκεια των 12 ετών και θα λήξει στις 20/12/2025.

Κατά τα λοιπά, μετά τον νόμο του 2014, όλες οι μισθώσεις, ανεξάρτητα από το πότε συνάφθηκαν, υπάγονται πλέον στο νέο καθεστώς όσον αφορά στη διαδικασία της καταγγελίας και τις υποχρεώσεις αποζημίωσης, ένα καθεστώς το οποίο ομολογουμένως είναι πιο ευνοϊκό για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Τι ισχύει για τη διάρκεια των νέων μισθώσεων

Για τις νέες μισθώσεις, δηλαδή για όσες συνάφθηκαν μετά τις 28/2/2014, ισχύει νόμιμη διάρκεια 3 ετών, όπως και στις αστικές μισθώσεις. Δηλαδή, κάθε μίσθωση θεωρείται ότι έχει διάρκεια 3 ετών, ακόμα και αν στο μισθωτήριο συμβόλαιο αναγράφεται μικρότερη διάρκεια.

Συνεπώς, μια νέα επαγγελματική μίσθωση λήγει είτε στα 3 έτη είτε αργότερα, εφόσον συμβατικά έχει συμφωνηθεί μεγαλύτερη διάρκεια.

Ωστόσο, εφόσον ο μισθωτής παραμείνει στο ακίνητο και ο ιδιοκτήτης δεν αντιτίθεται, η μίσθωση μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου.

Διαδικασία κατά τη λήξη της μίσθωσης

Ο νόμος πλέον ορίζει ότι η μίσθωση λήγει μετά τη διάρκεια του συμφωνημένου ή νόμιμου (12 ή 3 έτη) χρόνου. Δεν ισχύει, δηλαδή, πλέον ότι η μίσθωση παρατείνεται αυτόματα και ότι ο εκμισθωτής πρέπει να δικαιολογήσει τους λόγους που την τερματίζει.

Όμως, εδώ απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή για τους ιδιοκτήτες που δεν θέλουν να συνεχίσουν τη μίσθωση. Το γεγονός ότι η μίσθωση λήγει μετά την πάροδο της διάρκειάς της δεν αποκλείει το ενδεχόμενο αυτή να μετατραπεί σε αορίστου χρόνου, αν ο μισθωτής παραμένει στο ακίνητο.

Αν συμβεί αυτό, ακολουθείται η διαδικασία για την καταγγελία μισθώσεων αορίστου χρόνου: Θα πρέπει να γίνει έγγραφη καταγγελία της σύμβασης (με εξώδικο), όμως υποχρεωτικά θα πρέπει να δοθεί στον μισθωτή προθεσμία 3 μηνών, για να εγκαταλείψει το ακίνητο.

Για να μη συμβεί αυτό και να μη μετατραπεί η επαγγελματική μίσθωση σε αορίστου χρόνου, δύο λύσεις υπάρχουν. Είτε να έχει εξαρχής αναγραφεί στο μισθωτήριο ότι η μίσθωση δεν μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου με την παραμονή του μισθωτή στο ακίνητο. Εφόσον υπάρχει αυτή η ρήτρα, με τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να εγκαταλείψει το ακίνητο, ακόμα και αν ο εκμισθωτής δεν του επιδώσει κανένα έγγραφο.

Είτε πριν τη λήξη της μίσθωσης να αποσταλεί από τον εκμισθωτή στον μισθωτή έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (εξώδικο) που τον ενημερώνει ότι η μίσθωση λύεται με τη λήξη της διάρκειάς της και δεν μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου.

Αναφορικά με το δικαίωμα αποζημίωσης εκ μέρους του μισθωτή, αυτό καταργείται. Πλέον με τον νέο νόμο ο ιδιοκτήτης δεν οφείλει με τη λήξη της μίσθωσης αποζημίωση για την άυλη εμπορική αξία (αέρας).

Τι ισχύει με την αύξηση του ενοικίου

Εφόσον η μίσθωση έχει λήξει, ο μισθωτής δεν έχει καμία προστασία ενάντια σε πιθανή αύξηση ενοικίου από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Πλέον, η νέα συμφωνία υπάγεται στους νόμους της ελεύθερης αγοράς, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις διαπραγματεύσεις μεταξύ των μερών.

Άλλο ζήτημα είναι η αναπροσαρμογή του ενοικίου. Εδώ και δύο χρόνια ισχύει το πλαφόν του 3% στην αναπροσαρμογή του ενοικίου, δηλαδή σε ενδεχόμενη αύξηση που μπορεί να γίνει όσο διαρκεί η μίσθωση. Η αναπροσαρμογή πρόκειται για μηχανισμό που προστατεύει τα μέρη από τυχόν ακραίες μεταβολές των συνθηκών, οπότε, για να μη γίνει δυσβάσταχτη η συνέχιση της μίσθωσης για το ένα από τα δύο μέρη, μπορεί να ζητηθεί η αναπροσαρμογή του μισθώματος.

Επίσης, συχνά προβλέπεται σε μισθωτήρια συμβόλαια ότι το μίσθωμα θα αναπροσαρμοστεί με ελεύθερη συμφωνία των μερών ή σε συγκεκριμένο ποσοστό κατά τη διάρκεια της μίσθωσης (π.χ. θα αναπροσαρμόζεται ετησίως).

Σε αυτές τις περιπτώσεις ο νόμος ορίζει ότι η αναπροσαρμογή δεν μπορεί να ξεπερνά το 3%. Αυτό, όμως, δεν ισχύει για μισθώσεις που λήγουν, οπότε ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα ελεύθερης διαπραγμάτευσης για το ύψος του μισθώματος. Άλλωστε, το πλαφόν είναι μια διάταξη που προστατεύει τον μισθωτή. Αν ίσχυε και σε μισθώσεις που λήγουν, τότε θα ήταν πιο συμφέρον για τον ιδιοκτήτη να εξώσει τον μισθωτή και να διαπραγματευτεί στη συνέχεια ελεύθερα με νέο μισθωτή το ενοίκιο, ώστε να αποφύγει το πλαφόν.

Αυτό, φυσικά, δεν έχει νόημα να συμβαίνει, οπότε με τη λήξη της μίσθωσης δεν υπάρχει κάποια προστασία για τον μισθωτή, ο οποίος διαπραγματεύεται ελεύθερα με τον ιδιοκτήτη τη συνέχιση της σύμβασης.