Κτηματολόγιο 30 χρόνια μετά: Πόσο κοντά στην ολοκλήρωσή του μας φέρνει το νέο νομοσχέδιο;
Με στόχο την επιτάχυνση και την απλοποίηση των διαδικασιών, το νομοσχέδιο για το Κτηματολόγιο εισάγει αρκετές καινοτομίες που μπορεί να μοιάζουν αυτονόητες, όμως για χρόνια δεν ήταν.
Το νέο νομοσχέδιο του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης έρχεται με έναν εξαιρετικά φιλόδοξο στόχο. Να ολοκληρώσει την πολύπαθη κτηματογράφηση της χώρας μέχρι το 2025. Δηλαδή τρεις δεκαετίες μετά την έναρξη του τιτάνιου αυτού έργου. Επιστρατεύοντας την τεχνητή νοημοσύνη και τους ιδιώτες μηχανικούς και απλοποιώντας δραστικά ορισμένες διαδικασίες, δίνει μια σημαντική ελπίδα ότι αυτή τη φορά ίσως υπάρξει ουσιώδης διαφορά.
Από το σύστημα των μεταγραφών στην κτηματογράφηση
Την κλίμακα της δυσκολίας του έργου του Κτηματολογίου μπορεί να αντιληφθεί κανείς, αν συγκρίνει τη σύγχρονη μέθοδο της κτηματογράφησης με αυτό που ίσχυε επί αιώνες στην Ελλάδα.
Κάθε ακίνητο δεν ήταν καταγεγραμμένο πουθενά και αντίθετα ακολουθούνταν ένα προσωποκεντρικό σύστημα καταχώρισης των δικαιοπραξιών. Με λίγα λόγια, αυτό που καταχωρούνταν στο υποθηκοφυλακείο ήταν η εκάστοτε δικαιοπραξία (π.χ. μεταβίβαση ακινήτου), χωρίς όμως να υπάρχει ένα κεντρικό σύστημα που θα συγκέντρωνε όλα τα στοιχεία για κάθε ακίνητο.
Έτσι, ο έλεγχος τίτλων ενός ακινήτου κινούνταν σε μεγάλο βαθμό «στα τυφλά», αφού ο δικηγόρος αναζητούσε όλες τις δικαιοπραξίες που είχε κάνει ο μεταβιβάζων σε σχέση με το ακίνητο, ώστε να δει αν αυτό είχε βάρη και αν οι μεταβιβάσεις ήταν σύννομες- σε βάθος 20ετίας (οπότε και συντελούνταν χρησικτησία ούτως ή άλλως).
Αυτό το εξαιρετικά πολύπλοκο, χρονοβόρο, δαπανηρό και αναποτελεσματικό σύστημα δεν ίσχυε πάντως σε περιοχές, όπως τα Δωδεκάνησα, όπου υπήρχε ανέκαθεν κτηματολόγιο λόγω του ιταλικού συστήματος καταγραφής των ακινήτων.
Μπορεί να βοηθήσει η τεχνητή νοημοσύνη;
30 σχεδόν χρόνια μετά την ίδρυση της «Κτηματολόγιο Α.Ε.», η κτηματογράφηση δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί, όμως πλέον η εκταμίευση των ευρωπαϊκών πόρων από το Ταμείο Ανάκαμψης προϋποθέτει την πολυπόθητη αποπεράτωση. Με δεδομένο ότι πάνω από το 50% των εγγραφών έχουν τεθεί υπό αμφισβήτηση, το βασικό ερώτημα ήταν πώς θα μπορέσει να μειωθεί όχι απλά η γραφειοκρατία, αλλά ολόκληρη η λογική της εγγραφής και της αμφισβήτησης των κτηματολογικών εγγραφών.
Η επιστράτευση της τεχνητής νοημοσύνης -ας ελπίσουμε ότι- δεν είναι ένα επικοινωνιακό πυροτέχνημα. Διότι πράγματι μπορεί να βοηθήσει θεαματικά. Έως τώρα, κάθε ιδιοκτήτης κατέθετε τα απαραίτητα έγγραφα του ακινήτου και στη συνέχεια ο προϊστάμενος της υπηρεσίας τα ήλεγχε χειροκίνητα. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα όχι μόνο να αργεί εξαιρετικά η διαδικασία, αλλά και να γίνονται λάθη.
Οπότε αυτό που θα κάνει η τεχνητή νοημοσύνη είναι να ελέγχει αν σε κάθε αίτηση περιλαμβάνονται όλα τα απαραίτητα έγγραφα, αν αυτά είναι σωστά, αν υπάρχουν πρόδηλα λάθη και αν συμφωνούν μεταξύ τους τα στοιχεία. Στη συνέχεια, θα κάνει εισήγηση στον προϊστάμενο, ο οποίος θα προχωρά στη συνέχεια στην επικύρωση της διαδικασίας.
Βέβαια, επειδή υπάρχει το ζήτημα της ευθύνης των συστημάτων τεχνητής νοημοσύνης -ένας γενικότερος προβληματισμός που ακόμα δεν έχει επιλυθεί ικανοποιητικά σε παγκόσμιο επίπεδο-, οι αρμοδιότητες της ΑΙ στο Κτηματολόγιο θα είναι καθαρά συμβουλευτικές.
Με λίγα λόγια, ο προϊστάμενος θα πρέπει τελικά να αποφασίσει για την κτηματολογική εγγραφή και αυτός φυσικά φέρει την ευθύνη. Ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης διατείνεται ότι ο χρόνος του ελέγχου των συμβολαίων και των τοπογραφικών θα μειωθεί στο μισό, όμως αυτό μένει να το δούμε υπό αυτές τις συνθήκες.
Ο ρόλος των πιστοποιημένων μηχανικών
Ένα άλλο τεράστιο πρόβλημα που οδηγούσε όχι μόνο σε ασύλληπτες καθυστερήσεις αλλά και σε εξαντλητικές γραφειοκρατικές διαδικασίες, με τις οποίες επιφορτίζονταν οι ιδιοκτήτες σε μεγάλο βαθμό, ήταν οι αιτήσεις διόρθωσης των εγγραφών. Ακριβώς επειδή όλα γίνονταν χειροκίνητα, τα λάθη ήταν υπερβολικά συχνά, με αποτέλεσμα νέο γύρο προσκόμισης δικαιολογητικών και άγχους.
Για να μην επιβαρύνεται η υπηρεσία του Κτηματολογίου, θεσπίζεται ο θεσμός του Μητρώου Πιστοποιημένων Μηχανικών. Οι ιδιώτες μηχανικοί, αφού εκπαιδευτούν και πιστοποιηθούν στη διαδικασία διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων των ακινήτων, θα εκδίδουν απόφαση εντός 10 ημερών.
Λόγω αυτής της τόσο αυστηρής προθεσμίας για τον μηχανικό και με δεδομένο ότι η αίτηση διόρθωσης θα υποβάλλεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά, αναμένεται ότι οι αιτιολογημένες αντιρρήσεις των ιδιοκτητών θα εξεταστούν ταχύτερα, ώστε να περατωθούν οι οριστικές εγγραφές.
Διαδικασία διόρθωσης δασικής έκτασης
Οι ιδιοκτήτες που διαπιστώνουν κατά τη διαδικασία της ανάρτησης στο Κτηματολόγιο ότι η περιουσία τους έχει χαρακτηριστεί ως δασική ανέρχονται σε εκατοντάδες χιλιάδες. Και αυτό επειδή κατά τη φάση κατάρτισης των δασικών χαρτών έχουν γίνει σοβαρά και εκτεταμένα λάθη, με αποτέλεσμα πολλές εκτάσεις, ειδικά εκτός σχεδίου, να χαρακτηρίζονται ως δασικές.
Εφόσον μια έκταση χαρακτηριστεί ως δασική, ως κύριος εμφανίζεται το Δημόσιο ή η Διεύθυνση Δασών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, οπότε ξεκινά -κυριολεκτικά και μεταφορικά- ένας αγώνας αποχαρακτηρισμού του ακινήτου και αμφισβήτησης του τεκμηρίου του Δημοσίου. Και όλα αυτά χωρίς ο ιδιοκτήτης να έχει υποπέσει σε κάποιο σφάλμα, αλλά απλώς έχοντας την ατυχία να προσκρούουν οι τίτλοι ιδιοκτησίας του στον λανθασμένο δασικό χάρτη της περιοχής.
Για να αποκατασταθεί, λοιπόν, η λανθασμένη εγγραφή, ο ιδιοκτήτης έπρεπε να κάνει αίτηση διόρθωσης στην Επιτροπή Εξέτασης Αντιρρήσεων, επιδίδοντας την αίτηση στο Ελληνικό Δημόσιο. Στη συνέχεια, εφόσον η απόφαση της Επιτροπής ήταν θετική, έπρεπε να ακολουθήσει και δικαστική απόφαση, για να επιλυθεί η διαμάχη.
Αυτό που αλλάζει με το νομοσχέδιο του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης είναι ότι πλέον δεν απαιτείται αυτή η χρονοβόρα και περίπλοκη διαδικασία των δύο σταδίων. Εφόσον γίνει αποδεκτή η αίτηση διόρθωσης, τότε η κτηματολογική εγγραφή διορθώνεται χωρίς δικαστική απόφαση. Επιπλέον, καταργείται η υποχρέωση επίδοσης στο Δημόσιο.
Το αν το νομοσχέδιο, το οποίο εντός του Σεπτεμβρίου θα γίνει νόμος του ελληνικού κράτους, θα επιτύχει τον στόχο του είναι κάτι που προφανώς θα φανεί στην πορεία. Το σίγουρο είναι ότι η κτηματογράφηση έχει μπει στην τελική ευθεία, με καταληκτική ημερομηνία υποβολής αιτήσεων την 30η Νοεμβρίου 2024, χωρίς κανένα περιθώριο παράτασης.
Η κτηματογράφηση και η συνακόλουθη απλοποίηση στις μεταβιβάσεις ακινήτων είναι, άλλωστε, μία από τις βασικές προϋποθέσεις, για να μπορεί η χώρα να διεκδικήσει επενδύσεις σε μεγάλο εύρος.
Διαβάστε επίσης:
Με στόχο την επιτάχυνση και την απλοποίηση των διαδικασιών, το νομοσχέδιο για το Κτηματολόγιο εισάγει αρκετές καινοτομίες που μπορεί να μοιάζουν αυτονόητες, όμως για χρόνια δεν ήταν.
Το νέο νομοσχέδιο του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης έρχεται με έναν εξαιρετικά φιλόδοξο στόχο. Να ολοκληρώσει την πολύπαθη κτηματογράφηση της χώρας μέχρι το 2025. Δηλαδή τρεις δεκαετίες μετά την έναρξη του τιτάνιου αυτού έργου. Επιστρατεύοντας την τεχνητή νοημοσύνη και τους ιδιώτες μηχανικούς και απλοποιώντας δραστικά ορισμένες διαδικασίες, δίνει μια σημαντική ελπίδα ότι αυτή τη φορά ίσως υπάρξει ουσιώδης διαφορά.
Από το σύστημα των μεταγραφών στην κτηματογράφηση
Την κλίμακα της δυσκολίας του έργου του Κτηματολογίου μπορεί να αντιληφθεί κανείς, αν συγκρίνει τη σύγχρονη μέθοδο της κτηματογράφησης με αυτό που ίσχυε επί αιώνες στην Ελλάδα.
Κάθε ακίνητο δεν ήταν καταγεγραμμένο πουθενά και αντίθετα ακολουθούνταν ένα προσωποκεντρικό σύστημα καταχώρισης των δικαιοπραξιών. Με λίγα λόγια, αυτό που καταχωρούνταν στο υποθηκοφυλακείο ήταν η εκάστοτε δικαιοπραξία (π.χ. μεταβίβαση ακινήτου), χωρίς όμως να υπάρχει ένα κεντρικό σύστημα που θα συγκέντρωνε όλα τα στοιχεία για κάθε ακίνητο.
Έτσι, ο έλεγχος τίτλων ενός ακινήτου κινούνταν σε μεγάλο βαθμό «στα τυφλά», αφού ο δικηγόρος αναζητούσε όλες τις δικαιοπραξίες που είχε κάνει ο μεταβιβάζων σε σχέση με το ακίνητο, ώστε να δει αν αυτό είχε βάρη και αν οι μεταβιβάσεις ήταν σύννομες- σε βάθος 20ετίας (οπότε και συντελούνταν χρησικτησία ούτως ή άλλως).
Αυτό το εξαιρετικά πολύπλοκο, χρονοβόρο, δαπανηρό και αναποτελεσματικό σύστημα δεν ίσχυε πάντως σε περιοχές, όπως τα Δωδεκάνησα, όπου υπήρχε ανέκαθεν κτηματολόγιο λόγω του ιταλικού συστήματος καταγραφής των ακινήτων.
Μπορεί να βοηθήσει η τεχνητή νοημοσύνη;
30 σχεδόν χρόνια μετά την ίδρυση της «Κτηματολόγιο Α.Ε.», η κτηματογράφηση δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί, όμως πλέον η εκταμίευση των ευρωπαϊκών πόρων από το Ταμείο Ανάκαμψης προϋποθέτει την πολυπόθητη αποπεράτωση. Με δεδομένο ότι πάνω από το 50% των εγγραφών έχουν τεθεί υπό αμφισβήτηση, το βασικό ερώτημα ήταν πώς θα μπορέσει να μειωθεί όχι απλά η γραφειοκρατία, αλλά ολόκληρη η λογική της εγγραφής και της αμφισβήτησης των κτηματολογικών εγγραφών.
Η επιστράτευση της τεχνητής νοημοσύνης -ας ελπίσουμε ότι- δεν είναι ένα επικοινωνιακό πυροτέχνημα. Διότι πράγματι μπορεί να βοηθήσει θεαματικά. Έως τώρα, κάθε ιδιοκτήτης κατέθετε τα απαραίτητα έγγραφα του ακινήτου και στη συνέχεια ο προϊστάμενος της υπηρεσίας τα ήλεγχε χειροκίνητα. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα όχι μόνο να αργεί εξαιρετικά η διαδικασία, αλλά και να γίνονται λάθη.
Οπότε αυτό που θα κάνει η τεχνητή νοημοσύνη είναι να ελέγχει αν σε κάθε αίτηση περιλαμβάνονται όλα τα απαραίτητα έγγραφα, αν αυτά είναι σωστά, αν υπάρχουν πρόδηλα λάθη και αν συμφωνούν μεταξύ τους τα στοιχεία. Στη συνέχεια, θα κάνει εισήγηση στον προϊστάμενο, ο οποίος θα προχωρά στη συνέχεια στην επικύρωση της διαδικασίας.
Βέβαια, επειδή υπάρχει το ζήτημα της ευθύνης των συστημάτων τεχνητής νοημοσύνης -ένας γενικότερος προβληματισμός που ακόμα δεν έχει επιλυθεί ικανοποιητικά σε παγκόσμιο επίπεδο-, οι αρμοδιότητες της ΑΙ στο Κτηματολόγιο θα είναι καθαρά συμβουλευτικές.
Με λίγα λόγια, ο προϊστάμενος θα πρέπει τελικά να αποφασίσει για την κτηματολογική εγγραφή και αυτός φυσικά φέρει την ευθύνη. Ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης διατείνεται ότι ο χρόνος του ελέγχου των συμβολαίων και των τοπογραφικών θα μειωθεί στο μισό, όμως αυτό μένει να το δούμε υπό αυτές τις συνθήκες.
Ο ρόλος των πιστοποιημένων μηχανικών
Ένα άλλο τεράστιο πρόβλημα που οδηγούσε όχι μόνο σε ασύλληπτες καθυστερήσεις αλλά και σε εξαντλητικές γραφειοκρατικές διαδικασίες, με τις οποίες επιφορτίζονταν οι ιδιοκτήτες σε μεγάλο βαθμό, ήταν οι αιτήσεις διόρθωσης των εγγραφών. Ακριβώς επειδή όλα γίνονταν χειροκίνητα, τα λάθη ήταν υπερβολικά συχνά, με αποτέλεσμα νέο γύρο προσκόμισης δικαιολογητικών και άγχους.
Για να μην επιβαρύνεται η υπηρεσία του Κτηματολογίου, θεσπίζεται ο θεσμός του Μητρώου Πιστοποιημένων Μηχανικών. Οι ιδιώτες μηχανικοί, αφού εκπαιδευτούν και πιστοποιηθούν στη διαδικασία διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων των ακινήτων, θα εκδίδουν απόφαση εντός 10 ημερών.
Λόγω αυτής της τόσο αυστηρής προθεσμίας για τον μηχανικό και με δεδομένο ότι η αίτηση διόρθωσης θα υποβάλλεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά, αναμένεται ότι οι αιτιολογημένες αντιρρήσεις των ιδιοκτητών θα εξεταστούν ταχύτερα, ώστε να περατωθούν οι οριστικές εγγραφές.
Διαδικασία διόρθωσης δασικής έκτασης
Οι ιδιοκτήτες που διαπιστώνουν κατά τη διαδικασία της ανάρτησης στο Κτηματολόγιο ότι η περιουσία τους έχει χαρακτηριστεί ως δασική ανέρχονται σε εκατοντάδες χιλιάδες. Και αυτό επειδή κατά τη φάση κατάρτισης των δασικών χαρτών έχουν γίνει σοβαρά και εκτεταμένα λάθη, με αποτέλεσμα πολλές εκτάσεις, ειδικά εκτός σχεδίου, να χαρακτηρίζονται ως δασικές.
Εφόσον μια έκταση χαρακτηριστεί ως δασική, ως κύριος εμφανίζεται το Δημόσιο ή η Διεύθυνση Δασών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, οπότε ξεκινά -κυριολεκτικά και μεταφορικά- ένας αγώνας αποχαρακτηρισμού του ακινήτου και αμφισβήτησης του τεκμηρίου του Δημοσίου. Και όλα αυτά χωρίς ο ιδιοκτήτης να έχει υποπέσει σε κάποιο σφάλμα, αλλά απλώς έχοντας την ατυχία να προσκρούουν οι τίτλοι ιδιοκτησίας του στον λανθασμένο δασικό χάρτη της περιοχής.
Για να αποκατασταθεί, λοιπόν, η λανθασμένη εγγραφή, ο ιδιοκτήτης έπρεπε να κάνει αίτηση διόρθωσης στην Επιτροπή Εξέτασης Αντιρρήσεων, επιδίδοντας την αίτηση στο Ελληνικό Δημόσιο. Στη συνέχεια, εφόσον η απόφαση της Επιτροπής ήταν θετική, έπρεπε να ακολουθήσει και δικαστική απόφαση, για να επιλυθεί η διαμάχη.
Αυτό που αλλάζει με το νομοσχέδιο του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης είναι ότι πλέον δεν απαιτείται αυτή η χρονοβόρα και περίπλοκη διαδικασία των δύο σταδίων. Εφόσον γίνει αποδεκτή η αίτηση διόρθωσης, τότε η κτηματολογική εγγραφή διορθώνεται χωρίς δικαστική απόφαση. Επιπλέον, καταργείται η υποχρέωση επίδοσης στο Δημόσιο.
Το αν το νομοσχέδιο, το οποίο εντός του Σεπτεμβρίου θα γίνει νόμος του ελληνικού κράτους, θα επιτύχει τον στόχο του είναι κάτι που προφανώς θα φανεί στην πορεία. Το σίγουρο είναι ότι η κτηματογράφηση έχει μπει στην τελική ευθεία, με καταληκτική ημερομηνία υποβολής αιτήσεων την 30η Νοεμβρίου 2024, χωρίς κανένα περιθώριο παράτασης.
Η κτηματογράφηση και η συνακόλουθη απλοποίηση στις μεταβιβάσεις ακινήτων είναι, άλλωστε, μία από τις βασικές προϋποθέσεις, για να μπορεί η χώρα να διεκδικήσει επενδύσεις σε μεγάλο εύρος.
Διαβάστε επίσης:
