Μεταβίβαση ή πλειστηριασμός ακινήτου: Η τύχη της μίσθωσης και τα δικαιώματα του ενοικιαστή

Το νομικό πλαίσιο για την προστασία των μισθωτών μετά από πλειστηριασμό του ακινήτου έχει αλλάξει, με αποτέλεσμα αυτοί πλέον να μην προστατεύονται από την καταγγελία της μίσθωσης.

Με την κινητικότητα που υπάρχει στην αγορά ακινήτων, κάτι που προβληματίζει ιδιαίτερα τους ενοικιαστές είναι τι θα συμβεί με τη υφιστάμενη μίσθωση σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης του σπιτιού το πουλήσει ή το χάσει σε πλειστηριασμό. Ο νόμος πλέον παρέχει διαφορετικά δικαιώματα στον νέο κύριο στη μεταβίβαση και στον πλειστηριασμό.

Μεταβίβαση ακινήτου

Αν ο ιδιοκτήτης μεταβιβάσει το ακίνητο όσο η μίσθωση βρίσκεται σε ισχύ, τότε ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται τόσο στα δικαιώματα όσο και στις υποχρεώσεις του προηγούμενου κύριου. Με λίγα λόγια, οφείλει να σεβαστεί τη μίσθωση και παράλληλα έχει φυσικά την αξίωση είσπραξης των ενοικίων.

Για να συμβεί, όμως, αυτό, θα πρέπει η μίσθωση να αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Ο πρακτικότερος τρόπος με τον οποίο το έγγραφο αποκτά βέβαιη χρονολογία είναι μέσω της ηλεκτρονικής καταχώρισης του μισθωτηρίου στο TAXIS.

Αν δεν υπάρχει τέτοιο έγγραφο (π.χ. επειδή η μίσθωση είναι προφορική), τότε ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση, τηρώντας φυσικά τις νόμιμες προθεσμίες (1 μήνα για μισθώσεις μέχρι ένα έτος και 2 μήνες για τις υπόλοιπες).

Πλειστηριασμός ακινήτου

Πριν το 2015, οι προαναφερθείσες διατάξεις για την τύχη της μίσθωσης σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου ίσχυαν και στον πλειστηριασμό ακινήτου. Δηλαδή, ο υπερθεματιστής που αποκτούσε το ακίνητο με πλειστηριασμό υποχρεούνταν να ανεχθεί τη μίσθωση έως τη λήξη της, εφόσον φυσικά αυτή αποδεικνυόταν με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Πλέον, αυτή η νομοθετική ρύθμιση έχει αλλάξει ριζικά και οι ενοικιαστές εκπλειστηριασθέντων ακινήτων δεν προστατεύονται, όμως οι μισθώσεις με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας εξακολουθούν να τυγχάνουν υψηλότερης προστασίας.

Ειδικότερα, ο υπερθεματιστής δικαιούται να καταγγείλει οποιαδήποτε μίσθωση στο ακίνητο που απέκτησε με τον πλειστηριασμό. Ωστόσο, δεσμεύεται με συγκεκριμένες προθεσμίες. Συγκεκριμένα, στις μισθώσεις ορισμένου χρόνου που αποδεικνύονται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, η αποβολή του μισθωτή μπορεί να γίνει 6 μήνες μετά την καταγγελία.

Αντίθετα, για όλες τις υπόλοιπες μισθώσεις (αορίστου χρόνου, προφορικές), το αντίστοιχο χρονικό διάστημα είναι 2 μήνες.

Αυτός είναι και ο λόγος που είναι εξαιρετικά σημαντικό να υπογράφεται μισθωτήριο συμβόλαιο, το οποίο θα αναρτάται στο TAXIS. Επιπλέον, η πρακτική της σιωπηρής μετατροπής της σύμβασης από ορισμένου σε αορίστου χρόνου, όταν λήξει το αρχικό συμβόλαιο, είναι πολύ επικίνδυνη ακριβώς για αυτό τον λόγο. Είναι σκοπιμότερο να υπογράφεται νέο μισθωτήριο συμβόλαιο για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, ακόμα κι αν αυτό σημαίνει αύξηση του ενοικίου, αφού μόνο με αυτόν τον τρόπο ο ενοικιαστής προστατεύεται έναντι τρίτων.

Είναι απαραίτητο ο μισθωτής να προστατεύεται με γραπτό και θεωρημένο συμβόλαιο, ώστε στην περίπτωση της μεταβίβασης να προστατεύεται απολύτως και στην περίπτωση του πλειστηριασμού να απολαμβάνει την περίοδο χάριτος των 6 μηνών που του δίνει επαρκή χρόνο να αναζητήσει νέα στέγη.

Η προστασία της πρώτης τριετίας

Κάθε μίσθωση έχει ισχύ για τουλάχιστον τρία χρόνια, ακόμα και αν το μισθωτήριο συμβόλαιο αναγράφει μικρότερο χρονικό διάστημα. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι τα πρώτα τρία χρόνια ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση και να αποβάλει τον ενοικιαστή ούτε να αυξήσει το ενοίκιο.

Η προστασία της πρώτης τριετίας ισχύει και στον πλειστηριασμό. Είναι η μόνη περίπτωση κατά την οποία ο υπερθεματιστής δεν μπορεί να καταγγείλει τη μισθωτική σύμβαση, αλλά οφείλει να τη σεβαστεί έως ότου λήξει η τριετία.

Φυσικά, απαιτείται και εδώ να υπάρχει έγγραφο, από το οποίο να προκύπτει η σύναψη της σύμβασης και η ημερομηνία της, ώστε ο μισθωτής να απολαμβάνει αυτή την απόλυτη προστασία έναντι όλων των διαδόχων του αρχικού εκμισθωτή.