Πλειστηριασμός και τιμή πρώτης προσφοράς: Τι πρέπει να γνωρίζει ο οφειλέτης και πώς μπορεί να αμυνθεί
Η διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς σε πλειστηριασμούς, είναι ένα χρήσιμο «όπλο» που έχουν οι οφειλέτες και το οποίο έχει σοβαρές πιθανότητες να ευδοκιμήσει, ωφελώντας τους σημαντικά και παρέχοντάς τους δυνατότητα άμυνας στις πρακτικές των δανειστών που μπορούν να αποβούν βλαπτικές για τα συμφέροντά τους.
Οι περισσότεροι οφειλέτες, ιδίως όσοι ζουν πρωτόγνωρες καταστάσεις με τον πλειστηριασμού του ακινήτου τους, καταθέτουν τα όπλα όταν λάβουν την κατασχετήρια έκθεση και προγραμματιστεί ο πλειστηριασμός.
Οι προσπάθειές τους αναλώθηκαν στις διαπραγματεύσεις για ρύθμιση της οφειλής τους, ενώ μερικοί προχωρούν και σε ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής, του πρώτου σταδίου δηλαδή της αναγκαστικής εκτέλεσης.
Το θέμα είναι ότι είναι εξαιρετικά σημαντικό να διαβάσουν προσεκτικά την κατασχετήρια έκθεση, η οποία κοινοποιείται κατά την κατάσχεση του ακινήτου, ώστε να αξιοποιήσουν τα νομικά εργαλεία που τους δίνονται. Ακόμα και αν θεωρούν ότι όλα έχουν κριθεί, υπάρχει μια κρίσιμη παράμετρος που θα καθορίσει το αποτέλεσμα του πλειστηριασμού: Η τιμή πρώτης προσφοράς.
Οι πρακτικές της αγοράς και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων μπορούν να βλάψουν τον οφειλέτη, αν αυτός δεν είναι ενήμερος για τα δικαιώματά του και για το πώς και γιατί μπορεί να αυξήσει την τιμή, στην οποία θα εκπλειστηριασθεί το ακίνητό του.
Πώς η τιμή πρώτης προσφοράς καθορίζει το χρέος του οφειλέτη
Μέσω του πλειστηριασμού επιδιώκεται η εξόφληση ή έστω η απομείωση του χρέους του οφειλέτη στην τράπεζα ή την εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων και εδώ ακριβώς βρίσκεται η καρδιά του προβλήματος.
Όταν η τιμή πρώτης προσφοράς είναι χαμηλή, τότε με την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού ο οφειλέτης έχει χάσει το ακίνητό του και ταυτόχρονα συνεχίζει ενδεχομένως να χρωστάει αρκετά χρήματα. Αυτό σημαίνει ότι ο δανειστής μπορεί κάλλιστα να προχωρήσει σε νέα αναγκαστική εκτέλεση κατά άλλων περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη, ώστε να ικανοποιήσει την απαίτησή του.
Μάλιστα, δεν είναι καθόλου αυτονόητο ότι ο δανειστής επιθυμεί να ανέβει η τιμή πρώτης προσφοράς. Αφενός γιατί κάτι τέτοιο μπορεί να οδηγήσει τον πλειστηριασμό να καταστεί άγονος. Και αφετέρου γιατί η εκποίηση του ακινήτου σε χαμηλή τιμή είναι επωφελής για τον δανειστή, έτσι όπως είναι δομημένη η λειτουργία της αγοράς αυτή τη στιγμή.
Οι πρακτικές που ζημιώνουν τον μη ενημερωμένο οφειλέτη
Είναι πάγια πρακτική των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης να συστήνουν θυγατρικές εταιρείες real estate υπό την ίδια επωνυμία και λειτουργία, με στόχο να καταλήγουν τα ακίνητα του πλειστηριασμού σε αυτές.
Εφόσον, λοιπόν, η τιμή πρώτης προσφοράς είναι χαμηλή, η εταιρεία real estate θα αποκτήσει το ακίνητο σε ιδιαίτερα συμφέρουσα τιμή. Στη συνέχεια, θα το πουλήσει στην ελεύθερη αγορά σε πολύ υψηλότερη τιμή, αποκομίζοντας αξιοσημείωτο κέρδος.
Παράλληλα, η εταιρεία που αποτελεί τον δανειστή, εφόσον το χρέος του οφειλέτη δεν έχει αποπληρωθεί, μπορεί να προχωρήσει σε κατάσχεση άλλων περιουσιακών του στοιχείων. Αυτό, μάλιστα, θα είναι ιδιαίτερα επωφελές για την ίδια, αν ο οφειλέτης διαθέτει και άλλα περιουσιακά στοιχεία. Αυτός είναι, άλλωστε, και ένας από τους λόγους που οι εταιρείες διαχείρισης επιθυμούν να έχουν πρόσβαση στα στοιχεία των οφειλετών στο Κτηματολόγιο.
Υπό αυτό το πρίσμα, ο οφειλέτης πρέπει να κάνει μία ζύγιση των συμφερόντων του και να προχωρήσει στην κίνηση που θα τον ωφελήσει. Δεν είναι πάντα προς το συμφέρον του να μάχεται τον δανειστή του και να προχωρά σε διαδοχικές ανακοπές, οι οποίες ναι μεν καθυστερούν τον πλειστηριασμό, αλλά έχουν και μεγάλη οικονομική επιβάρυνση για τον ίδιο.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπου δεν υπάρχει καμία πλημμέλεια στη διαδικασία και το χρέος του οφειλέτη είναι αδιαμφισβήτητο χωρίς δυνατότητα ρύθμισης, ο πλειστηριασμός είναι το αναπόφευκτο τέλος της διαδικασίας που όμως μπορεί να ελευθερώσει τον οφειλέτη από το χρέος του.
Έτσι, ούτε το άλλο άκρο είναι προς το συμφέρον του. Το να παραδίδει τα όπλα και να καταλήγει στο συμπέρασμα ότι δεν έχει νόημα να επενδύει σε νομικά εργαλεία, αφού όλα έχουν πια κριθεί, θα τον ζημιώσει ανεπανόρθωτα.
Η διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς είναι η πλέον συμφέρουσα λύση στην πλειονότητα των περιπτώσεων.
Πώς γίνεται η διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς
Η τιμή πρώτης προσφοράς αναφέρεται στην κατασχετήρια έκθεση και καθορίζεται είτε από τον δικαστικό επιμελητή είτε από τον εκτιμητή ανάλογα με την αξία του ακινήτου. Ο νόμος ορίζει ότι η τιμή αυτή δεν πρέπει να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, σπάνια όμως αυτό γίνεται πράξη στις πρώτες εκτιμήσεις.
Ο οφειλέτης, λοιπόν, όταν λάβει την κατασχετήρια έκθεση, έρχεται αντιμέτωπος με την εξής στάθμιση. Από τη μία, στόχος είναι να ανέβει η τιμή πρώτης προσφοράς, ώστε να απομειωθεί στο μέγιστο το χρέος του. Από την άλλη, δεν πρέπει η τιμή να ανέβει υπερβολικά, διότι αυτό ενέχει το ρίσκο για πολύ μεγαλύτερη μείωση στη συνέχεια.
Συγκεκριμένα, αν η τιμή πρώτης προσφοράς ανέβει πολύ, τότε ο πλειστηριασμός μπορεί να αποβεί άγονος. Αν αυτό συμβεί δύο φορές, η τιμή αυτόματα θα πέσει στο 80%. Και αν συμβεί και τρίτη φορά, στο 65%.
Συνεπώς, η ανακοπή για διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς πρέπει να γίνεται αφενός όταν αυτή απέχει σημαντικά από την εμπορική αξία του ακινήτου και αφετέρου όταν για το ακίνητο λόγω θέσης και περιοχής υπάρχει εύλογη ζήτηση στην αγορά.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο οφειλέτης μπορεί να ασκήσει ανακοπή για διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς, η οποία εν συνεχεία θα καθοριστεί από το δικαστήριο.
Θα πρέπει, βέβαια, εδώ να τονίσουμε ότι το δικαστήριο μπορεί μεν να ανεβάσει την τιμή, όμως αυτή δεν θα είναι ποτέ αντίστοιχη με την τιμή ενός ακινήτου που εκποιείται στην αγορά χωρίς βάρη. Ο κίνδυνος για τον πλειοδότη του πλειστηριασμού είναι μεγάλος, καθώς ο πλειστηριασμός μπορείτε να ακυρωθεί μετά από ανακοπή του οφειλέτη, εφόσον υπάρξουν ακόμα και διαδικαστικές πλημμέλειες στη διαδικασία. Ακόμα και αν η ανακοπή δεν ευδοκιμήσει, θα υπάρξει ένα αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, κατά το οποίο ο αγοραστής θα είναι δέσμιος της αναμενόμενης δικαστικής απόφασης.
Αυτός είναι και ο λόγος που οι πρώτες εκτιμήσεις των ακινήτων προς πλειστηριασμό είναι χαμηλές. Όμως, αυτό που μέχρι ένα σημείο είναι λογικό και αναμενόμενο, δεν μπορεί να οδηγεί σε κατάφωρη παραβίαση του συμφέροντος του οφειλέτη.
Διαβάστε επίσης:
Η διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς σε πλειστηριασμούς, είναι ένα χρήσιμο «όπλο» που έχουν οι οφειλέτες και το οποίο έχει σοβαρές πιθανότητες να ευδοκιμήσει, ωφελώντας τους σημαντικά και παρέχοντάς τους δυνατότητα άμυνας στις πρακτικές των δανειστών που μπορούν να αποβούν βλαπτικές για τα συμφέροντά τους.
Οι περισσότεροι οφειλέτες, ιδίως όσοι ζουν πρωτόγνωρες καταστάσεις με τον πλειστηριασμού του ακινήτου τους, καταθέτουν τα όπλα όταν λάβουν την κατασχετήρια έκθεση και προγραμματιστεί ο πλειστηριασμός.
Οι προσπάθειές τους αναλώθηκαν στις διαπραγματεύσεις για ρύθμιση της οφειλής τους, ενώ μερικοί προχωρούν και σε ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής, του πρώτου σταδίου δηλαδή της αναγκαστικής εκτέλεσης.
Το θέμα είναι ότι είναι εξαιρετικά σημαντικό να διαβάσουν προσεκτικά την κατασχετήρια έκθεση, η οποία κοινοποιείται κατά την κατάσχεση του ακινήτου, ώστε να αξιοποιήσουν τα νομικά εργαλεία που τους δίνονται. Ακόμα και αν θεωρούν ότι όλα έχουν κριθεί, υπάρχει μια κρίσιμη παράμετρος που θα καθορίσει το αποτέλεσμα του πλειστηριασμού: Η τιμή πρώτης προσφοράς.
Οι πρακτικές της αγοράς και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων μπορούν να βλάψουν τον οφειλέτη, αν αυτός δεν είναι ενήμερος για τα δικαιώματά του και για το πώς και γιατί μπορεί να αυξήσει την τιμή, στην οποία θα εκπλειστηριασθεί το ακίνητό του.
Πώς η τιμή πρώτης προσφοράς καθορίζει το χρέος του οφειλέτη
Μέσω του πλειστηριασμού επιδιώκεται η εξόφληση ή έστω η απομείωση του χρέους του οφειλέτη στην τράπεζα ή την εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων και εδώ ακριβώς βρίσκεται η καρδιά του προβλήματος.
Όταν η τιμή πρώτης προσφοράς είναι χαμηλή, τότε με την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού ο οφειλέτης έχει χάσει το ακίνητό του και ταυτόχρονα συνεχίζει ενδεχομένως να χρωστάει αρκετά χρήματα. Αυτό σημαίνει ότι ο δανειστής μπορεί κάλλιστα να προχωρήσει σε νέα αναγκαστική εκτέλεση κατά άλλων περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη, ώστε να ικανοποιήσει την απαίτησή του.
Μάλιστα, δεν είναι καθόλου αυτονόητο ότι ο δανειστής επιθυμεί να ανέβει η τιμή πρώτης προσφοράς. Αφενός γιατί κάτι τέτοιο μπορεί να οδηγήσει τον πλειστηριασμό να καταστεί άγονος. Και αφετέρου γιατί η εκποίηση του ακινήτου σε χαμηλή τιμή είναι επωφελής για τον δανειστή, έτσι όπως είναι δομημένη η λειτουργία της αγοράς αυτή τη στιγμή.
Οι πρακτικές που ζημιώνουν τον μη ενημερωμένο οφειλέτη
Είναι πάγια πρακτική των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης να συστήνουν θυγατρικές εταιρείες real estate υπό την ίδια επωνυμία και λειτουργία, με στόχο να καταλήγουν τα ακίνητα του πλειστηριασμού σε αυτές.
Εφόσον, λοιπόν, η τιμή πρώτης προσφοράς είναι χαμηλή, η εταιρεία real estate θα αποκτήσει το ακίνητο σε ιδιαίτερα συμφέρουσα τιμή. Στη συνέχεια, θα το πουλήσει στην ελεύθερη αγορά σε πολύ υψηλότερη τιμή, αποκομίζοντας αξιοσημείωτο κέρδος.
Παράλληλα, η εταιρεία που αποτελεί τον δανειστή, εφόσον το χρέος του οφειλέτη δεν έχει αποπληρωθεί, μπορεί να προχωρήσει σε κατάσχεση άλλων περιουσιακών του στοιχείων. Αυτό, μάλιστα, θα είναι ιδιαίτερα επωφελές για την ίδια, αν ο οφειλέτης διαθέτει και άλλα περιουσιακά στοιχεία. Αυτός είναι, άλλωστε, και ένας από τους λόγους που οι εταιρείες διαχείρισης επιθυμούν να έχουν πρόσβαση στα στοιχεία των οφειλετών στο Κτηματολόγιο.
Υπό αυτό το πρίσμα, ο οφειλέτης πρέπει να κάνει μία ζύγιση των συμφερόντων του και να προχωρήσει στην κίνηση που θα τον ωφελήσει. Δεν είναι πάντα προς το συμφέρον του να μάχεται τον δανειστή του και να προχωρά σε διαδοχικές ανακοπές, οι οποίες ναι μεν καθυστερούν τον πλειστηριασμό, αλλά έχουν και μεγάλη οικονομική επιβάρυνση για τον ίδιο.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπου δεν υπάρχει καμία πλημμέλεια στη διαδικασία και το χρέος του οφειλέτη είναι αδιαμφισβήτητο χωρίς δυνατότητα ρύθμισης, ο πλειστηριασμός είναι το αναπόφευκτο τέλος της διαδικασίας που όμως μπορεί να ελευθερώσει τον οφειλέτη από το χρέος του.
Έτσι, ούτε το άλλο άκρο είναι προς το συμφέρον του. Το να παραδίδει τα όπλα και να καταλήγει στο συμπέρασμα ότι δεν έχει νόημα να επενδύει σε νομικά εργαλεία, αφού όλα έχουν πια κριθεί, θα τον ζημιώσει ανεπανόρθωτα.
Η διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς είναι η πλέον συμφέρουσα λύση στην πλειονότητα των περιπτώσεων.
Πώς γίνεται η διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς
Η τιμή πρώτης προσφοράς αναφέρεται στην κατασχετήρια έκθεση και καθορίζεται είτε από τον δικαστικό επιμελητή είτε από τον εκτιμητή ανάλογα με την αξία του ακινήτου. Ο νόμος ορίζει ότι η τιμή αυτή δεν πρέπει να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, σπάνια όμως αυτό γίνεται πράξη στις πρώτες εκτιμήσεις.
Ο οφειλέτης, λοιπόν, όταν λάβει την κατασχετήρια έκθεση, έρχεται αντιμέτωπος με την εξής στάθμιση. Από τη μία, στόχος είναι να ανέβει η τιμή πρώτης προσφοράς, ώστε να απομειωθεί στο μέγιστο το χρέος του. Από την άλλη, δεν πρέπει η τιμή να ανέβει υπερβολικά, διότι αυτό ενέχει το ρίσκο για πολύ μεγαλύτερη μείωση στη συνέχεια.
Συγκεκριμένα, αν η τιμή πρώτης προσφοράς ανέβει πολύ, τότε ο πλειστηριασμός μπορεί να αποβεί άγονος. Αν αυτό συμβεί δύο φορές, η τιμή αυτόματα θα πέσει στο 80%. Και αν συμβεί και τρίτη φορά, στο 65%.
Συνεπώς, η ανακοπή για διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς πρέπει να γίνεται αφενός όταν αυτή απέχει σημαντικά από την εμπορική αξία του ακινήτου και αφετέρου όταν για το ακίνητο λόγω θέσης και περιοχής υπάρχει εύλογη ζήτηση στην αγορά.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο οφειλέτης μπορεί να ασκήσει ανακοπή για διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς, η οποία εν συνεχεία θα καθοριστεί από το δικαστήριο.
Θα πρέπει, βέβαια, εδώ να τονίσουμε ότι το δικαστήριο μπορεί μεν να ανεβάσει την τιμή, όμως αυτή δεν θα είναι ποτέ αντίστοιχη με την τιμή ενός ακινήτου που εκποιείται στην αγορά χωρίς βάρη. Ο κίνδυνος για τον πλειοδότη του πλειστηριασμού είναι μεγάλος, καθώς ο πλειστηριασμός μπορείτε να ακυρωθεί μετά από ανακοπή του οφειλέτη, εφόσον υπάρξουν ακόμα και διαδικαστικές πλημμέλειες στη διαδικασία. Ακόμα και αν η ανακοπή δεν ευδοκιμήσει, θα υπάρξει ένα αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, κατά το οποίο ο αγοραστής θα είναι δέσμιος της αναμενόμενης δικαστικής απόφασης.
Αυτός είναι και ο λόγος που οι πρώτες εκτιμήσεις των ακινήτων προς πλειστηριασμό είναι χαμηλές. Όμως, αυτό που μέχρι ένα σημείο είναι λογικό και αναμενόμενο, δεν μπορεί να οδηγεί σε κατάφωρη παραβίαση του συμφέροντος του οφειλέτη.
Διαβάστε επίσης:
